INFOS PRATIQUES : VENTE A LA DECOUPE

De plus en plus d'investisseurs institutionnels mettent en vente des pans entiers de leur patrimoine locatif. Ces immeubles, souvent occupés, sont vendus appartement par appartement à la fois aux investisseurs privés et aux acquéreurs désirant simplement acquérir un bien.
Ce système de vente par appartement se nomme la "vente à la découpe".

Sur ce marché, une grande partie des appartements vendus sont des appartements vendus occupés. Cela vous permet de bénéficier d'une décote qui est fonction de la durée du bail restant à couvrir.

Les appartements vendus occupés

Lorsqu'un immeuble entier est mis en vente par appartement, les locataires en place disposent d'un droit de préemption régi par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 : le propriétaire vendeur, procède à la mise en copropriété et doit faire une offre à chaque locataire valable deux mois. Le locataire qui accepte l'offre dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente, porté à quatre s'il a recours à un prêt. S'il renonce à l'offre, et que le propriétaire trouve acquéreur à un prix inférieur à l'offre refusée, il a encore la possibilité de préempter dans les mêmes conditions, dans le mois de la nouvelle notification.

Le locataire qui ne donne pas suite à ces offres - ils sont nombreux dans ce cas malgré le prix préférentiel en général proposé et les taux bas actuels - reste en place, mais peut se voir notifier un congé pour vente à effet à l'échéance de son bail. C'est en général ce qui se produit, ce qui permet aux vendeurs de proposer des appartements avec disponibilité différée (jusqu'à six ans à compter de la date de mise en vente pour ceux dont le bail s'est reconduit juste avant !). Les appartements à disponibilité éloignée sont bien entendu proposés à des investisseurs, avec une décote par rapport au prix du marché proportionnelle à la durée de bail restant à courir : 5% plus 2% par année de bail à courir, de quoi faire une bonne plus-value à la sortie.

Pour un investisseur, un bien avec un bon locataire en place sera plus facile à financer (les biens occupés sont les plus faciles à financer après les biens neufs), car il sera moins cher et l'investisseur n'aura pas de frais pour trouver un locataire, ni de risque important d'avoir à faire à un mauvais locataire.
De même, les appartements à disponibilité plus rapprochée pourront quant à eux être proposés, s'ils ne sont pas à quelques mois près, à des acquéreurs souhaitant y résider.

La "Qualité de l'adresse" dans la vente à la découpe

Vendus à des prix conformes au marché, les appartements vendus "à la découpe" présentent l'avantage d'être dans des immeubles en général bien mieux entretenues que ceux des copropriétés de type comparable, et la vente est précédée d'un diagnostic technique sérieux, permettant à l'acquéreur d'être beaucoup mieux informé de ce qui l'attend une fois devenu copropriétaire.

Par ailleurs, les immeubles provenant du patrimoine locatif d'investisseurs institutionnels ont bien souvent pour avantage d'être très bien situés. Le marché de la "vente à la découpe" vise en général les immeubles hausmanniens des beaux quartiers parisiens ou les ensembles immobiliers des années 70 ou 80 de la proche banlieue.