10 questions pour se familiariser

1. La SCI doit-elle avoir un capital initial ? Non.
2. Un mineur peut-il détenir des parts dans une SCI ? Oui, en respectant certaines conditions.
3. Des époux peuvent-ils créer une SCI ? Oui.
4. Une SCI peut-elle exercer une activité commerciale ? Non.
5. Une société peut-elle détenir des parts d'une SCI ? Oui, en respectant certaines conditions.
6. Peut-on revendre ses parts ? Oui, les autres actionnaires ont néanmoins un droit de préemption.
7. Les parts d'une SCI sont-elles soumises à l'ISF ? Oui, une décote fiscale est cependant appliquée.
8. Le siège social d'une SCI peut-il se trouver dans une autre zône que le ou les biens qu'elle détient ? Oui, comme pour une société.
9. Une SCI peut-elle détenir des biens à l'étranger ? Oui.
10. Peut-on créer soi-même une SCI ? Oui, des solutions toutes faites existent d'ailleurs mais le recours à un professionnel est fortement recommandé.

Des avantages appréciables …
Le capital d'une SCI peut être beaucoup plus facilement fractionné qu'un bien immobilier. La transmission ou la vente se fait directement sous la forme de parts et peut donc se faire progressivement. Il est possible de revendre ses parts quand et à qui l’on veut sous réserve de respecter le droit de préemption des autres actionnaires.
Une décote fiscale pouvant aller jusqu'à 20% est accordée sur la valeur des biens en SCI. Une concession de l'administration qui considère qu'en réalité les parts d'une SCI sont difficile à revendre. Un avantage fiscal aussi bien pour ceux qui risquent de dépasser les 760000 € du plancher de l'ISF que pour ceux qui héritent des parts d'une SCI.

… mais aussi des inconvénients
Comme pour toute société, la SCI nécessite un formalisme comptable, la convocation annuelle d'une assemblée, ainsi que la tenue et la validation des comptes. D'autre part une SCI ne peut être prise en compte dans un financement par un PEL (Plan Epargne Logement). Enfin, on ne peut pas non plus bénéficier de prêt à taux zéro pour financer un bien en SCI ni bénéficier du dégrèvement d'impôt pour travaux ou réhabilitation.

Combien ça coûte ?
La création d'une SCI coûte entre 1000 et 3000 € en fonction de la complexité du montage. Il faut également prévoir le coût de gestion annuel et la fiscalité lors de la cession de parts.

Quelques conseils
Comme il est plus difficile pour les associés d'une SCI de céder leurs parts que de vendre un bien immobilier, il vaut mieux prévoir dans les statuts de la SCI les modalités de retrait d'un actionnaire.
Il est possible de démembrer les parts d'une SCI à savoir séparer la nue-propriété de l'usufruit cela permet aux parents détenteurs d'une SCI familiale de transmettre progressivement leur bien tout en en conservant les revenus et l'usufruit.

Pascal Kinsbourg ©©explorimmo 19/03/2007